Verande, caldaie e tubazioni installate dai residenti,  non devono arrecare danno al decoro estetico del fabbricato e delle linee architettoniche. I risarcimenti
Non si può impedire al condomino dell’ultimo piano di trasformare parte del tetto dell’edificio in terrazza di proprietà esclusiva, laddove non viene meno la funzione di copertura del fabbricato. Ma se il proprietario dello scantinato trasforma l’immobile in un paio di appartamenti, gli altri condomini possono ottenere che tutto torni come prima: il risarcimento, invece, è tutt’altro che scontato. E quando il vicino si fa i doppi servizi? Va abbattuta la nuova fogna che non rientra nella servitù preesistente. Ci sono ancora i rapporti di vicinato nel mirino della Cassazione con alcune decisioni adottate dalla seconda sezione civile.
Cambio di rotta
Cominciamo dalla sentenza 14107/12 che costituisce una vera e propria svolta nella giurisprudenza di legittimità. Accolto il ricorso di un’azienda proprietaria dell’ultimo piano che ha trasformato le soffitte in mansarde abitabili, abbattendo parte del tetto e alzando la porzione restante. Sarà il giudice del rinvio a chiudere la vicenda. Ma ciò che conta è la nuova interpretazione che agevola gli interventi di trasformazione della cosa comune. Finora, ragionano i giudici, molte opere realizzate da proprietari esclusivi sono state bloccate in base a un astratto diritto di veto riconosciuto agli altri condomini: da sempre si ritiene che il singolo può usare le parti in comune in un modo più intenso del resto dei proprietari-residenti, ma non deve danneggiare i diritti degli altri.La novità è ora che il proprietario del piano terra intenzionato a bloccare la trasformazione del sottotetto in terrazza deve dimostrare qual è il sacrificio che gli risulta imposto dall’intervento edilizio. D’altronde, osservano i magistrati, è ritenuta da tempo legittima l’apertura di porte, finestre e perfino vetrine commerciali nei muri perimetrali dell’edificio. Insomma: se dopo i lavori non risulta modificata la funzione di coprire il resto dell’edificio, la mansarda si può fare. Specialmente se, come nel caso dell’azienda, c’è stata con una convenzione ad hoc con gli altri proprietari e l’intervento è di modesta portata.
Etica ed estetica
Diverso il caso dello scantinato trasformato dal proprietario-speculatore in ben tre appartamenti, due dei quali venduti a terzi: gli altri condomini ottengono che sia ripristinata la situazione preesistente ai lavori ma non il ristoro dei danni (sentenza 14992/12). Il punto è che durante la ristrutturazione è abbattuta parte di un muro portante e scatta l’allaccio abusivo di acqua e gas, che i locali seminterrati non potevano avere: ecco perché scatta la condanna a riportare l’immobile nella condizione in cui si trovava al momento dell’acquisto. Il risarcimento viene invece negato dai giudici perché la facciata dell’edificio risulta già “deturpata” nelle sue linee architettoniche fondamentali. E la colpa è di verande, caldaie e tubazioni installate nel tempo dai vari residenti, fra cui quelli che hanno causa al proprietario-lottizzatore: quest’ultimo, dunque, non ha arrecato un danno al decoro estetico del fabbricato. Né conta il fatto che sia aumentato il numero delle famiglie che abitano nel palazzo, caseggiato popoloso fin dall’origine.
Peso insopportabile
Chiudiamo con la vicenda delle due proprietà contigue, in cui una deve sopportare una servitù rispetto all’altra, cioè il passaggio della fogna che serve il confinante. Il proprietario dell’immobile servente può far demolire la nuova tubatura che è stata costruita sul suo fondo ad opera del vicino, che è passato ai doppi servizi igienici: si tratta infatti di un illegittimo aggravamento del “peso” che già grava sul cespite (sentenza 14582/12). Il divieto di aggravamento, infatti, non si contravviene soltanto costruendo nuovi manufatti: il risultato non cambia se si modificano unicamente le opere preesistenti, già destinate al normale funzionamento della servitù. L’intraprendente vicino sostiene che la vecchia tubazione non fosse utilizzabile. Ma anche a volergli credere resta il fatto che il raddoppio della conduttura rende comunque più disagiata la condizione dell’immobile attiguo. Inevitabile, dunque, l’abbattimento del manufatto illegittimo.
Risarcimento danni
Niente demolizione ma solo danni se il proprietario confinante ha costruito troppo in alto, andando oltre il limite imposto dai regolamenti edilizi locali. È infatti soltanto la violazione delle norme del codice civile in tema di distanze e quelle integrative in materia. Lo precisa la sentenza 15625/12, pubblicata della Cassazione civile. Fanno scattare le ruspe solo le violazioni dei regolamenti locali nelle norme che puntano ad armonizzare i rapporti di vicinato con l’ordinato assetto urbanistico.
Ampliamento volumi
Deve ripristinare la situazione precedente ai lavori il proprietario dell’appartamento che, scavando nel sottosuolo, ha ampliato le volumetrie degli ambienti interrati adiacenti il suo immobile appropriandosi di spazi che sono invece di proprietà comune. Non serve ribattere che le opere sono stati condonate: la sanatoria non può incidere sui diritti dei terzi. Lo stabilisce una recente sentenza pubblicata dalla settima sezione civile del tribunale di Roma: bella tegola in testa per il proprietario-talpa.
Anche ai Comuni multe per abusi edilizi
Anche il Comune rischia quando compie un abuso edilizio e poi non rispetta la sentenza che lo condanna: il pericolo è trovarsi in casa un commissario ad acta che provvede alla rimozione delle opere contro legge e soprattutto pagare al cittadino danneggiato un tot per ogni due settimane di ritardo nell’intervento da realizzare. È quanto emerge dalla sentenza 4685/12 della sesta sezione del Consiglio di Stato. Se l’ente non si decide a intervenire, superando i limiti indicati dal giudice, pagherà al cittadino 500 euro ogni quindici giorni di ritardo.

di Redazione